วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน หมวด » ร้องทุกข์ ประชาสัมพันธ์ » ประชาสัมพันธ์ » วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน

วิธีการคํานวณค่าใช้จ่ายในการโอน

 การคํานวณคาใช้จ่ายในการโอนที่กรมที่ดินจะต้องแยกออกเป็ น 3 ส่วน โดยส่วนแรกเรียกว่า ค่าธรรมเนียมในการโอนส่วนที่สองเรียกว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ส่วนที่สามเรียกว่า ภาษีเงินได้ ซึ่งใครจะออกส่วนไหนก็แล้วแต่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโดยก่อนอื่นเราจะต้องรู้ราคาประเมินของทรัพย์สิน (ซึ่งเปิดอ่านได้จากวิธีการคิดราคาประเมินทรัพย์สินของกรมที่ดิน)ดูรายละเอียดได้ที่  http://www.lovethaihome.com/documents/Transfer_Fee_Calculation_dol.pdf เมื่อได้ราคาประเมินแล้วก็ต้องตกลงเรื่องราคาซื้อขายด้วย เพื่อจะเอาราคาทั้งสองมาคํานวณคาใช้จ่ายในการโอน สมมติวาราคาประเมินอยู่ที 3,000,000 บาท และราคาซื้อขายอยูที่ 4,000,000 บาท ก่อนเอามาคํานวณ

ต้องดูลักษณะการได้มาของผ้ขายว่าได้มาอย่างไร เช่นได้มาจากการซื้อ,ได้มาจากการรับมรดก หรือได้มาจากการรับให้โดยเสน่ห์หาและได้มานานเท่าไร จากนั้นเรากเริ่มคิดแยกออกเป็ น 3 ส่วนดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมในการโอน โดยทางเจ้าหน้าที่จะคิด 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน สมมติว่าราคาประเมินอยู่ที่ 3,000,000 บาท ก็เอา 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท

หมายเหตุ ทางเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจะคิดตามราคาประเมินของกรมที่ดินเท่านั้น โดยไม่สนใจว่าผู้ซื้อผู้ขายจะตกลงราคาซื้อขายกันเท่าไร

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์โดยทางเจ้าหน้าที่จะคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขาย ราคาตัวไหนสูงกว่าคิดตัวนั้น สมมติว่าราคาประเมินอยู่ที่ 3,000,000 บาท และราคาซื้อขายอยู่ที่ 4,000,000 บาท ในกรณีนี้ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็เลยต้องนําเอาราคาซื้อขายมาคิด ก็คือ 4,000,000 บาท นั่่นเอง

- การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทางเจ้าหน้าที่จะคิด 3.3 % จะคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายราคาตัวไหนสูงกว่าคิดตัวนั้น ทางผู้ขายจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะกต็อเมื่อได้ทรัพย์สินมาถือครองไม่ครบ 5 ปี บริบูรณ์แล้วขายออกไป ตัวอย่างเช่น ได้ทรัพย์สินมา เมื่อวันที่ 14 ก.พ. 53 ถ้าจะไม่ให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะต้องโอนหลังวันที่ 14 ก.พ. 58 เป็นต้นไป ถ้าโอนก่อนวันที่ 14 ก.พ. 58 จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือกรณีที่ผู้ขายจดทะเบียนซื้อในนามนิติบุคคลไมว่าจะได้มานานเท่าไรก็ตามก็จะต้องเสียเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ

ข้อยกเว้นในกรณีที่ผู้ขายได้ทรัพย์สินมาไม่ครบ 5 ปี บริบูรณ์ แล้วไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

A. ถ้าผู้ขายมีชื่อโฉนดเพียงคนเดียว แล้วเคยได้โอนชื่อของตัวผู้ขายเองเข้าไปในทะเบียนบ้านหลังที่จะขายอยู่นานเกิน 1 ปี  (คิดนับตั้งแต่วันที่ได้รับทรัพย์สินตัวนั้นมาจนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ) ก็จะได้รับการ

ยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียเป็นอากรแสตมป์แทน

B. ถ้าผู้ขายเป็นสามีภรรยาแล้วจดทะเบียนสมรสกันแล้วใส่ชื่อลงในโฉนดทั้ง 2 คน (ต้องจดทะเบียนสมรสกันก่อนได้ทรัพย์สินตัวนั้นมา) ซึ่งในทางกฎหมาย การจดทะเบียนสมรสกันถือว่าเป็นบุคคลคนเดียวกัน แล้วเคยได้โอนชื่อของทั้ง 2 คน เข้าไปในทะเบียนบ้านหลังทีขายอยู่นานเกิน 1 ปี เวลาขายทรัพย์สินตัวนั้นก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะให้เสียเป็นอากรแสตมป์แทน

C. ถ้าผู้ขายได้รับทรัพย์สินมา โดยการขอแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก  เวลาขายทรัพย์สินชิ้นนั้นกจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เสียเป็นอากรแสตมป์แทน

หมายเหตุ ทั้งนี้ไม่รวมถึงมรดกที่เกิดจากการเขียนระบุในพินัยกรรม เพราะทางเจ้าหน้าที่ตีความหมาย

โดยการได้มาด้วยการเขียนระบุในพินัยกรรมว่า เป็นการให้โดยเสน่ห์หา เพราะว่าในตอนที่ผู้ที่เขียนทําพินัยกรรมในขณะนั้นยังคงมีชีวิตอยู่เลยต้องถือว่าเป็นการให้โดยเสน่ห์หาไม่ใช่มรดก เพราะว่าการได้มา

ด้วยการให้โดยเสน่ห์หา จะไม่ได้รับการยกเว้น ถ้าไม่ต้องการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องถือครองเกิน

 5 ปี บริบูรณ์

- การเสียอากรแสตมป์ ทางเจ้าหน้าที่จะคิด 0.5% จากราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขาย ราคาตัวไหนสูงกว่าคิดตัวนั้น ทางผู้ขายจะเสียอากรแสตมป์ ก็ต่อเมื่อได้ทรัพย์สินมาถือครองเกิน 5 ปี บริบูรณ์ (ยกเว้นถ้าทางผู้ขายซื้อในนามนิติบุคคลไม่ว่าจะซื้อมาเมื่อไรก็ตามเวลาขายต้องเสียเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะตลอด) ตัวอยางเช่นได้ทรัพย์สินมาเมื่อวันที่ 14 ก.พ. 53 ถ้าต้องการเสียเป็นอากรแสตมป์

จะต้องโอนหลังวันที่ 14 ก.พ. 58 หรือในกรณีที่ทางผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึง 5 ปี บริบูรณ์ แต่ทางผู้ขายมีชื่อในโฉนดเพียงคนเดียว (ถ้าในโฉนดมีชื่อตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปถือว่าเป็นคณะบุคคลจะไม่ได้รับการยกเว้นแม้ว่าจะโอนชื่อทุกคนทีอยู่ในโฉนดเข้าทะเบียนบ้านในหลังที่ขายก็ตาม ) หรือเป็นสามีภรรยาแล้วจดทะเบียนสมรสกันแล้ว ได้เคยโอนชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้านหลังที่ขายอยูเกินกว่า 1 ปี หรือได้รับทรัพย์สินมาโดยการขอแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดก ก็จะเสียเป็นอากรแสตมป์ แทน

หมายเหตุถ้าในกรณีที่มีชื่อในโฉนดตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป แล้วได้มาไม่พร้อมกัน เช่นคนแรกได้มาตั้งแต่ 10 ปี ทีแล้ว ส่วนคนหลังพึ่งได้มาเมื่อ 3 ปี ที่ผ่านมา ก็ให้แยกกันคิด โดยคนแรกได้มาเกินกวา 5 ปี ก็เสียเป็นอากรแสตมป์ ส่วนคนหลังได้มาไมถึง 5 ปี ก็ต้องเสียเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยนําเอาราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ตัวไหนสูงกว่าก็นําเอาราคานั้นมาคิดหารตามสัดส่วนทีได้ระบุในโฉนด ถ้าไม่ได้ระบุในโฉนดก็ถือว่าให้การเท่าๆ กัน

ตัวอยางเช่น ราคาประเมินอยู่ที่ 3,000,000 บาท ราคาขายอยู่ที่ 4,000,000 บาท ตัวเลขราคาขายสูงกว่าเลยต้องเอาราคา 4,000,000 มาคิด ซึ่งคนแรกเสียอากรแสตมป์ เพราะถือครองเกินกว่า 5 ปี (เพราะได้มาตั้งแต่ 10 ปี ที่แล้ว)ก็เอาราคา 4,000,000 หาร 2 ก็จะได้เท่ากับ 2,000,000 เพราะถือครองกรรมสิทธิร่วมกัน 2 คน จึงได้สิทธิในการถือครองคนละครึ่งก็คือ 2,000,000 ส่วนคนที่สองถือครองไมถึง 5 ปี บริบูรณ์(ได้มาแค่ 3 ปี ) ก็เลยต้อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้นเลยต้องคิดดังนี้

คนแรก 2,000,000 x 0.5% = 10,000

คนที่สอง 2,000,000 x 3.3% = 66,000

รวมที่ต้องเสีย = 76,000

3. การเสียภาษีเงินได้ จะแบ่งออกเป็น 3 แบบ ส่วนใครจะเสียแบบไหนกขึ้นอยู่กับการได้มาของทรัพย์สินนั้นโดยทางไหน ซึ่งทางเจ้าหน้าที่จะคิดราคาจากราคาประเมินของกรมที่ดินอย่างเดียว (โดยไม่สนใจว่าจะซื้อขายกันเท่าไร)  โดยคิดตามปีที่ถือครอง เช่นได้มาเมื่อปี 2553 แล้วขายไปเมื่อปี พ.ศ.2556 ก็ให้นับตามปี ดังนี้ 2553,2554,2555 และปี 2556 รวมกันเป็นทั้งหมด 4 ปี ที่ถือครอง ส่วนการการจะต้องเสียภาษีเท่าไรจำนวนเท่าไรนั้นคงต้องเปิดดูตามตารางเสียภาษีเงินได้ทั้งได้มาจากการซื้อมาหรือได้มาโดยมรดกซึ่งจะคิดตามอัตราก้าวหน้า ส่วนถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคลก็จะเสีย 1 เปอร์เซนต์ของราคาประเมินของกรมที่ดินหรือราคาซื้อขายตัวไหนสูงกว่าคิดตัวนั้นไม่ต้องเปิดตารางภาษี

ต้องการปรึกษาเรื่องซื้อบ้าน-ซื้อที่ดิน -ซื้อคอนโดหรือฝากขายบ้าน-ฝากขายที่ดิน-ฝากขายคอนโดหรืออสังหาฯอื่นๆ หรือต้องการสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ 081-442-1251,081-565-2025

ส่วนรายละเอียดในการทำงานดูได้จากแผนบริการผู้ฝากขายบ้าน-ที่ดิน http://www.lovethaihome.com/documents/service_plan.pdf

ยังมีทรัพย์สินที่ขายต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินและขายต่ำกว่าราคาตลาดให้เลือกอีกมากมาย สนใจแวะเข้ามาชมได้ที่ http://www.lovethaihome.com/

 

รูป lovethaihome
โดย: lovethaihome
ตั้งเมื่อ: 17 ส.ค. 13

แสดงความคิดเห็น กับกระทู้ วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน

ผู้สนับสนุน

ความคิดเห็นที่ 0 : วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน
avatar

:em01:

โดย: สุดแสนล้านทรวง เขียนเมื่อ 21 ส.ค. 13 IP IP: 61.90.5.XXX
ความคิดเห็นที่ -1 : วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน
avatar

...many thanks ka.. :em01: :em01:

โดย: nz16 เขียนเมื่อ 19 ส.ค. 13 IP IP: 125.239.95.XXX
ความคิดเห็นที่ -2 : วิธีการคิดคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการโอนที่ต้องจ่ายเวลาไปโอนที่กรมที่ดิน
avatar

..............ขอบคุณสำหรับผู้ที่จะโอนที่ดินครับ
มีประโยชน์มากจากผู้ที่จะขายที่ดิน ... หรือจะโอนเนื่องจากเป็นเจ้าของที่ดินในกรณีมรดกหรือผู้จัดการมรดก
หรือโอนให้เพราะความเสน่หาก็ตาม

โดย: ลุงป.6 ณ เอ็มไทย เขียนเมื่อ 18 ส.ค. 13 IP IP: 118.172.124.XXX

MTha! Talk Ads

สนใจติดต่อ 02-100-8111