จับตาอนาคตสถานีบางซื่อ-มักกะสัน กับโมเดลมิกซ์ยูสเปลี่ยนเมือง

ทุกวันนี้ราคาที่ดินในกรุงเทพโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพชั้นใน โซนธุรกิจ ราคาแพงขึ้นทุกปี ดังนั้นเมื่อจะมีการสร้างอาคารอะไรเพิ่ม จึงจำเป็นที่จะต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์มากที่สุด จากในอดีตที่นิยมพัฒนาเป็นที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโด จากนี้ไปก็จะมีการผสมผสานหลายๆ อย่างไว้ด้วยกัน หรือที่เรียกกันว่า โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use) อาจจะประกอบด้วยส่วนที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า หรือโรงแรม ซึ่งปัจจุบันเราจะได้ในพื้นที่ในเขตกรุงเทพชั้นใน หรือตามหัวเมืองต่างๆ มีโครงการในลักษณะดังกล่าวเกิดขึ้นมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และในอนาคตกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ การจัดสรรพื้นที่เชิงพาณิชย์ จึงเป็นการทำรายได้ให้กับผู้ลงทุนอย่างคุ้มค่าที่สุด 

ประเทศไทยมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งเริ่มเห็นชัดเจนตั้งแต่ปี 2553 ยกตัวอย่างเช่น เซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าว เอ็มบีเคเซ็นเตอร์ เซ็นทรัลเวิลด์ เทอร์มินอล 21 ออลซีซันส์เพลส เป็นต้น โดยทั้งหมดเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีอาคารสำนักงาน ค้าปลีก และโรงแรมอยู่ภายในโครงการเดียวกัน และประสบความสำเร็จมากในทุกโครงการ

ส่วนในอนาคตอีกเพียงไม่กี่ปี เราจะได้เห็นการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ในเขตเมืองมีการก่อสร้างเพิ่มมากขึ้นไปจนถึงปี 2568 เรียกได้ว่า หลังจากนี้เป็นช่วงที่กรุงเทพฯจะมีโครงการก่อสร้างพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ทั้งอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก เปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี 


อีกจุดนึงที่น่าจับตามอง ก็คือ พื้นที่บริเวณ สถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Station) ที่ปัจจุบันมีความคืบหน้าในการก่อสร้างไปแล้วกว่า 80% และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 ซึ่งในจุดนี้แทบจะเรียกว่าเป็นการ พลิกโฉมหน้าประวัติศาสตร์ของการรถไฟไทยไปเลยทีเดียว เพราะนอกจากสถานีนี้จะเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อระบบรางแห่งใหม่ของประเทศไทย ก็ยังมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ควบคู่ไปด้วย  ซึ่งในต่างประเทศการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟ หรือ TOD (Transit Oriented Development) ได้รับความนิยมและประสบความสำเร็จอย่างสูง เช่น ญี่ปุ่น เกาหลี อิตาลี ฝรั่งเศส โดยในอนาคต บริเวณสถานีกลางบางซื่อนี้จะเป็น ศูนย์กลางการเชื่อมต่อระบบราง ที่รองรับตั้งแต่ระบบรางในท้องถิ่น เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ เชื่อมสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ รวมถึงระบบรางระยะไกลอย่าง  รถไฟเชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ และภูมิภาคต่างๆ จนถึง “รถไฟความเร็วสูง” เป็นศูนย์กลางคมนาคมทางรางที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดในอาเซียน 

และนอกจากสถานีกลางบางซื่อแล้ว ยังมีอีกโครงการที่จ่อคิวรอการก่อสร้าง และมีแผนจะพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส อีกจุดที่น่าสนใจไม่แพ้กันนั่น คือ บริเวณพื้นที่ มักกะสัน ซึ่งบริเวณนี้เอกชนผู้ชนะการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน จะได้สิทธิในการบริหารพื้นที่มักกะสันและศรีราชาไปด้วย ซึ่งซี.พี. ในฐานะเอกชนผู้ชนะการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน มีโครงการจะพัฒนาพื้นที่มักกะสัน ในรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) เช่นกัน ซึ่งจะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม โรงแรม รีเทล ที่อยู่อาศัย และยังผุดคอนเซปพื้นที่สีเขียวปกคลุม เพิ่มปอดให้คนกรุงเทพอีกด้วย โดยจะมีทางจักรยาน มีรถไฟฟ้าไลต์เรลระดับดินวิ่งให้บริการ ซึ่งลักษณะการพัฒนาจะคล้ายกับสมาร์ทซิตี้

ซึ่ง ศุภชัย เจียรวนนท์ ในฐานะประธานคณะผู้บริหาร เครือ ซี.พี. ได้เคยให้สัมภาษณ์ถึง Concept ในการพัฒนาพื้นที่มักกะสันนี้ว่า จะเนรมิตพื้นที่มักกะสันให้เป็นเสมือน “โกลบอล เกตเวย์” เป็นจุดรับนักท่องเที่ยวที่จะมาเยือนประเทศไทย เนื่องจากเป็นโครงการที่เชื่อมกับ 3 สนามบินด้วยรถไฟความเร็วสูงไปยังภาคตะวันออก โดยซี.พี. จะมีเวลาการก่อสร้างโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน 5 ปีหลังจากเริ่มเซ็นสัญญา

เท่ากับว่าอดใจรออีกเพียงไม่กี่ปี เราก็จะได้เห็นภาพความเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่ของกรุงเทพฯ กันอีกครั้งโดยสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ ปี 2564 ต่อด้วยรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ใน ปี 2566 แนวคิดการพัฒนาเมืองในรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD นอกจากจะช่วยช่วยสร้างระบบนิเวศน์ทางเศรษฐกิจให้หมุนเวียน ยังเป็นการดึงดูดผู้โดยสารให้หันมาใช้ระบบขนส่งมวลชนเพิ่มขึ้น อีกทั้งเป็นการพลิกโฉมครั้งใหญ่ของระบบขนส่งทางรางของบ้านเราที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนอีกด้วย.